주택임대차 임차권 등기명령 신청방법 자격 효과

주택임대차 임차권 등기명령 신청방법

 

◆ 임차인이 임대차가 종료됨에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면,

이전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 없어지므로 보증금을 돌려받기 힘들어지게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 주택임대차, 임차권등기명령은 법원의 집행에 따른 등기를 마치면 임차인에게 우선변제권을 유지해 주고 임차인 주택에서 자유롭게 이사하게 하는 제도를 주택임대차 임차권 등기명령 제도라 합니다.

 

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■ 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래 여러 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성, 날인 또는 서명을 한 후 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 군 법원에 접수해야 합니다.

- 임차인의 이름, 주소, 임차인의 주민등록번호

(법인 또는 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표, 등록번호, 사업장소재지)

- 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

- 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(목적이 주택 또는 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

- 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임금, 전세계약의 경우에는 전세금

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신청자격

 

◆ 주택임대차 임차권 등기명령 신청자격

신청자격

 

1. 임대차가 끝나고 난 후, 보증금이 반환 안된 경우는

임차인은 주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 군 법원에 등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

2. 임차인은 임대차가 종료되어야 등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

3. 계약기간 만료로 종료된 경우는 물론,

해지통보에 따라 종료되거나 합의 해지된 경우도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

- 기간약정이 없는 임대차의 해지통보는 통보한 날부터 1개월이 지난 경우

- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 목적을 달성할 수 없어 해지통보를 하고 임대인에게 도달한 경우

- 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용, 수익 할 수 없게 되고, 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임대인에게 도달한 경우

- 그 통보가 된 날부터 3개월이 지난 경우

- 임대차계약을 체결 후 임차주택이 잔존 부분으로는 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우

 

■ 임차주택의 범위

임차주택은 등기된 경우에만 신청할 수 있습니다.

따라서 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 임대인 명의로 소유권등기가 가능한 경우,

임대인을 대위하여 소유권보존을 마친 후 임차권등기를 할 수 있으므로 예외로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 경우, 임대인 명의로 소유권보존등기를 하는 걸 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

주택의 일부분, 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 경우는, 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.

임차목적에 대한 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우,

지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있으면,

주거용 건물이기에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당일까지 주거용으로 사용하고 있다는 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

 

■ 임차인의 범위

임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

대항력 상실한 임차인은 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.

비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 의무만 부담할 뿐 권리가 없으므로 등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

등기명령의 효과

 

◆ 대항력과 우선변제권 유지

 

임차인이 등기명령 이전에 이미 대항력 및 우선변제권을 취득한 경우에는, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지가 되며, 등기 이후에 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않습니다.

임차인이 이후에 이사를 가더라도 종전의 임차주택에 대한 대항력, 우선변제권은 남아있으므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

◆ 대항력, 우선변제권 취득

 

임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득 못한 경우에는,

임차권등기가 마치면 대항력, 우선변제권을 취득하게 됩니다.

그러나, 임차권등기를 마치면, 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보가 설정된 경우에는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각을 받은 매수인에게 대항하거나 그 보다 우선 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

◆ 소액보증금 최우선변제권 배제

 

임차권등기가 끝난 주택을 이후에 임차한 사람은 소액보증금의 우선으로 변제를 받을 수 없게 됩니다.

임차권등기 후 소액임차인에 대한 최우선변제권 행사로

임차권등기를 한 임차인이 손해를 입을지 모르는 예상치 못한 손해를 방지하기 위한 것입니다.